マイホームを買換えて損失が生じた場合   

マイホームを売却して利益が出た場合、譲渡所得税の課税対象となり、3,000万円の特別控除や買換え特例を受けることができます。

では、マイホームを買換えて損失が出た場合にはどうなるでしょうか？

平成25年12月31日までにマイホームを売却して、新たにマイホームを購入した場合に譲渡損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

この特例を利用すると、譲渡をした年だけでなく、翌年以後３年内の控除を受けることができますから、４年間の課税所得金額合計よりも譲渡損失額のほうが大きければ、その間の所得税がゼロになります。

この場合の「譲渡損失」とは、当初の購入金額から、建物分に対する減価償却費と、購入時および売却時の諸経費を差し引いた金額よりも、さらに低い金額で売却したときが該当します。

・特例の適用要件

(1)　自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。

以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から３年目の12月31日までに譲渡すること。

(2)　譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

(3)　譲渡の年の前年の１月１日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

(4)　買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

(5)　買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

・特例の適用除外

(1)　旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。

(2)　旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合

①　居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

②　居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

③　特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

④　特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

また、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年のみ繰越控除が適用できません。

新マイホームにかかる住宅ローン控除は、併用することができますが、例えば、譲渡損失額が大きく、４年間所得税が発生しない場合には、実質的に住宅ローン控除は５年目からの適用となります。

新たなマイホームを取得しない場合であっても、同様の特例を適用することができます。

この新たなマイホームを取得しない場合の特例による、他の所得との損益通算および翌年以降３年間の繰越額は、マイホームの譲渡損失のうち、住宅ローンの残高が売却価格を上回る部分（住宅ローンの残高から売却価格を差し引いた金額）が限度となります。

ただし、通常の計算による譲渡損失のほうが小さい場合にはそちらが限度となります。