マイホームを売却したときの特例   

土地・建物などの資産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。

これら土地・建物の譲渡所得は、他の資産の譲渡とは区分され、給与所得などの他の所得とは別に計算する「分離課税」が採用されています。

さらに、所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、長期譲渡所得は15％、短期譲渡所得には30％の税率が課せられます。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年を超える土地・建物を譲渡した場合の所得をいい、短期譲渡所得とは、譲渡した年の１月１日現在で所有期間が５年以下の土地建物を譲渡した場合の所得をいいます。

しかしながら、マイホームを売却したときは、新たに住むための土地建物を取得しなければならないため、譲渡益が出ていても、担税力がありません。

そのため、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

適用要件

この適用を受けるためには、次の要件を満たしていなければなりません。

①　自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売ること。

②　売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

③　売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

④　災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売ること。
　
（東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります）

⑤　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の12月31日までに売ること。

・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

⑥　売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。

特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

この特例を受けるためには、確定申告をし、確定申告書に次の書類を添付することが必要です。

①　譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

②　マイホームを売った日から２か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し

（この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けたものです）

居住用財産となる家屋とは、所有者が自身の生活の拠点として利用している家屋でなければなりません。

一時的に入居していただけでは認められず、日常生活の状況などを総合的に勘案して判断します。

趣味のための別荘や、この特例を受けるために住民票だけを移した場合などは適用を受けられません。